10月30日深夜，万科连发两份公告：一份是前三季度净亏损280.16亿元的成绩单，另一份是向大股东深铁集团再借22亿元的“救命钱”。 这一天，曾经的行业龙头被曝出第三季度单日亏损1.8亿元，销售额同比暴跌44.6%，而深铁2025年累计提供的借款已飙升至291.3亿元。 网友调侃：“万科现在只剩‘科’，没了‘万’。 ”
2025年前三季度，万科归母净亏损280.16亿元，同比降幅超过56%。 触目惊心的是第三季度单季亏损160.69亿元，这一数字甚至超过上半年119.47亿元的总亏损额。 若按天数计算，万科在第三季度每天开盘就烧掉1.8亿元。
亏损的根源来自多个维度。 前三季度营业收入1613.88亿元，同比下降26.61%，而第三季度单季营收560.65亿元的降幅扩大至27.3%。 万科在财报中将原因归结为开发业务结算规模下滑、毛利率低位、资产减值等。
其中，第三季度计提的存货跌价准备等减值损失高达93.68亿元，直接吞掉了83.09亿元的归母净利润。
展开剩余76%毛利率的崩塌更显残酷。 第三季度整体毛利率仅8.86%，净利率跌至-30.98%。 核心的房地产开发业务税后毛利率甚至低至-10.5%，相当于每卖一套房不仅不赚钱，还要倒贴成本。 网友讽刺：“这哪是房企？ 简直是慈善机构。 ”
现金流是房企的命脉，但万科的销售端已近乎“缺血”。 2025年前三季度，万科全口径销售额1004.6亿元，同比暴跌44.6%。 尽管在百强房企中排名第六，但这一成绩被业内形容为“矮子里拔将军”。
曾经开盘即售罄的万科楼盘，如今去化艰难。 即便有广州檐屿城等明星项目挤进全市销量前三，或11个首开项目平均去化率近70%，仍无法扭转整体市场的冰冻。 截至9月底，万科已售但未竣工结算的资源约1548.1亿元，这些沉淀资金能否兑现，取决于交付进度。
面对巨额债务，万科的大股东深铁集团开启了“定点输血”模式。 10月30日提供的22亿元借款，期限3年，利率仅2.34%，比一年期LPR还低66个基点，被市场称为“白送钱”。 2025年以来，深铁已通过新增借款、展期、资产质押等方式累计支持万科291.3亿元。
深铁的慷慨背后是深度绑定。 2017年深铁斥资664亿元入股万科，如今这笔投资账面浮亏超437亿元，持股市值缩水至226.8亿元。 若万科崩塌，深铁将面临投资归零的风险，更可能触发深圳国资系统震荡万科资产占深圳国资总量超三成。 双方还合作了34个“轨道 物业”项目，万科承担深圳90%的地铁上盖开发，战略捆绑难以切割。
但深铁自身也承压。 2025年上半年深铁营收下滑21.67%，净亏损33.6亿元，负债率升至60.46%。 网友质疑：“深铁自己都在亏钱，还硬填无底洞，简直是泥菩萨过江。 ”
为回笼资金，万科前三季度完成19个项目大宗交易，回血68.6亿元，并将冰雪业务打包卖给中旅集团。 在融资端，新增265亿元融资，境内融资成本降至3.44%。 这些操作让万科维持了“零违约”记录，但代价是质押了万物云股权等核心资产，质押率高达70%，远超市场常规的30?0%。
保交付成为底线任务。 前三季度万科累计交付房屋7.4万套，试图用行动稳定市场信心。 经营服务业务则成为少数亮点，租赁住宅收入27.4亿元，物流仓储收入31.8亿元，同比分别增长4.4%和7.4%。 泊寓20.4万间开业公寓出租率高达94.3%，但435.7亿元的服务业务收入，相较于开发业务的亏损仍是杯水车薪。
万科的困境是行业的缩影。 2025年前三季度，286家上市房企中89家亏损，亏损总额达1912亿元。 保利发展三季度亏损7.82亿元，央企南国置业甚至以1元“甩卖”开发业务断臂求生。
房企普遍通过资产剥离、国资输血、业务转型等方式自救。 但债务黑洞仍是最大威胁：截至9月底，万科货币资金656.8亿元，短期有息负债 一年内到期债务达1579亿元，资金缺口超900亿元。 其现金短债比仅0.44，远低于1的安全线。
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